Der Immobilienerwerb durch türkische Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung in der Türkei – Teil II

Durch die Verordnung wird nicht nur den Ersterwerb von Immobilien geregelt. Ebenso sind auch Regelungen für die Änderungen in der Gesellschafterstruktur oder dem Gesellschaftszweck vorhanden.

4. Nachträgliche Änderungen der Gesellschaft, Nutzungsänderungen sowie Rechtsfolgen

Die Verordnung sieht in den Artt. 11 bis 13 auch Regelungen für Änderungen in der Gesellschaft oder der Nutzung der Immobilie vor.

  • Wechsel von inländischer Gesellschaft zur Gesellschaft mit ausländischer Kapitalbeteiligung

Wird aus der Gesellschaft mit inländischem Kapital eine mit ausländischer Kapitalbeteiligung, wird teilweise das gleiche Verfahren wie zur Genehmigung des Erwerbs durchgeführt. Hierbei teilt das Schatzamt (hazine müsteşarlığı) als zuständige Behörde monatlich der Generaldirektion für das Grundbuch und Katasterwesen (tapu ve kadastro genel müdürlüğü) die Gesellschaften mit, bei denen Änderungen erfolgt sind. Diese wiederum teilt die betroffenen Immobilien den zuständigen Provinzverwaltungen mit. Ab diesem Punkt beginnt wieder die Prozedur mit der Einholung von Stellungnahmen der verschiedenen Behörden. Auch gelten dort die gleichen Fristen und Entscheidungsprozesse.

  • Änderung der Gesellschafterstruktur

Beteiligt sich an einer Gesellschaft mit ausländischem Kapital ein neuer ausländischer Gesellschafter, wird auch dies durch das Schatzamt der Generaldirektion für Grundbuch und Katasterfragen mitgeteilt, die diese Informationen wiederum an die Provinzverwaltung weiterleitet. Auch hier erfolgt wieder eine Prüfung unter Beteiligung der genannten Behörden. Lediglich eine Prüfung hinsichtlich des Gesellschaftszwecks fällt in diesem Zusammenhang weg.

  • Nutzung der Immobilien

Die Nutzung der Immobilie oder beschränkt dinglichen Rechte kann durch die Kommission dahingehend geprüft werden, ob diese nach wie vor im Einklang mit dem Gesellschaftszweck steht. Diese Untersuchung kann von Amts wegen oder auf schriftlichen Antrag anderer Behörden begonnen werden. Ergibt sich am Ende der Ermittlungen, dass die Nutzung dem Gesellschaftszweck widerspricht, wird dies der Gesellschaft und dem Antragsteller mitgeteilt. Hieraufhin hat die Gesellschaft binnen 10 Tage schriftlich zu erwidern. Anderenfalls gilt der Inhalt der Mitteilung als anerkannt.

Stellt die Kommission fest, dass die Nutzung der Immobilie dem Gesellschaftszweck widerspricht, so kann die Kommission der Gesellschaft eine Frist setzen, um Defizite zu beheben.

  • Rechtsfolge: Liquidation

Wird die Immobilie oder das beschränkt dingliche Recht entweder entgegen den gesetzlichen Vorschriften erworben oder genutzt, kann das Finanzministerium, welches in diesem Fall eingeschaltet wird, die „Liquidation“ (tasfiye) verlangen. Sie hat der Gesellschaft hierbei eine Frist von 6 Monaten zu setzen. Diese Frist kann aus berechtigten Gründen einmalig um weitere 6 Monate verlängert werden. Sollte die Gesellschaft die Immobilie nicht veräußern, veräußert das Finanzministerium die Immobilie nach den allgemeinen Regeln selbst. Der Erlös wird nach Abzug der Kosten auf einem auf den Namen der Gesellschaft lautendes Konto hinterlegt.

5. Rechtsschutzmöglichkeiten

Die Möglichkeiten des Rechtsschutzes sind in der Verordnung wie auch in dem Gesetz selbst nicht direkt geregelt. Selbstverständlich bleibt es den Erwerbern möglich, die jeweiligen Entscheidungen anzugreifen und ihre Rechtmäßigkeit durch die Verwaltungsgerichtsbarkeit prüfen zu lassen.

II. Fazit

Die vorgenannten Regelungen zeigen, dass der Erwerb von Immobilien oder beschränkt dinglichen Rechten für türkische Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung nicht unmöglich wird.

Allerdings ist der unproblematische Erwerb durch Gang zum Grundbuchamt mit einer kurzfristigen Eintragung in das Grundbuch nicht mehr möglich. Vielmehr wird man sich darauf einstellen müssen, dass der gesamte Erwerbsprozess allein schon wegen der vorzulegenden Unterlagen, Erklärungen und Begründungen aufwändig sein wird. Neben den genannten Unterlagen kommt noch hinzu, dass die jeweiligen Behörden auch detailliert formuliert haben, in welcher Form und Anzahl die jeweiligen Dokumente eingereicht werden müssen. Durch die Vielzahl der beteiligten Behörden und die teilweise recht langen Fristen ist zudem zu erwarten, dass der Erwerb insgesamt vom Entschluss bis zur Eintragung erheblich mehr Zeit in Anspruch nehmen wird, als bisher.

Nach Mitteilung der Provinzverwaltung Istanbul (İstanbul Valiliği) wird bei dem Immobilienerwerb mit 45 – 50 Tagen bis zu einer Entscheidung zu rechnen sein. In anderen Provinzen ist auch ist die Rede von 40 Tagen. Vermutlich wird dieser Zeitraum mit der

Hingegen ist der Entscheidungszeitraum bei beschränkt dinglichen Rechten, also auch der Hypothek (İpotek), erheblich kürzer. Die Provinzverwaltung Istanbul geht hier von 3 – 4 Tagen aus.

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