Der Immobilienerwerb durch türkische Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung in der Türkei – Teil I

I. Einleitung

Infolge des Urteils des Türkischen Verfassungsgerichts ( siehe hierzu auch Grundstückserwerb durch Ausländer in der Türkei – Die aktuelle Rechtslage vom 11.03.2008 wurde der Art. 36 des türkischen Grundbuchgesetzes (Tapu kanunu) dahingehend neu gefasst, dass nunmehr besondere Anforderungen an den Erwerb von Immobilien durch türkische Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung zu erfüllen sind. So wurde in Art. 36 des Grundbuchgesetzes geregelt, dass diese Gesellschaften im Rahmen des durch ihre Satzung vorgegebenen Zwecks Grundeigentum (taşınmaz) sowie beschränkt dingliche Rechte (sınırlı ayni haklar) erwerben und nutzen können. Auf diese Weise erworbenes Grundeigentum kann von einer in der Türkei gegründeten Gesellschaft auf eine türkische Gesellschaft mit ausländischem Kapital unter den gleichen Voraussetzungen verkauft bzw. durch ein Anteilsverkauf übertragen werden.

Des Weiteren wurden weitere Beschränkungen in Bezug auf militärisch- oder sicherheitspolitisch bedeutsame Gebiete eingeführt.

Der Art. 36 des Grundbuchgesetzes sieht ebenso vor, dass die höheren Anforderungen des Art. 35 auch anzuwenden sind, wenn eine in der Türkei gegründete Gesellschaft mit ausländischem Kapital, die abgewickelt wird und ihr Grundeigentum auf ausländische natürliche Personen oder eine andere ausländische Handelsgesellschaft übertragen will.

Die Einzelheiten der vorgenannten Regelungen sollten gemäß Art. 36 Abs. 4 des Grundbuchgesetzes durch eine Verordnung konkret geregelt werden, was nun mit der Verordnung vom 12.11.2008 über den Erwerb von Immobilien durch Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung (Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinime ilişkin yönetmelik), veröffentlicht im Amtsblatt (Resmi Gazette) Nr. 27052, erfolgt ist.

Wenn im Folgenden die Rede von einer Gesellschaft ist, ist eine türkische Gesellschaft mit Beteiligung ausländischem Kapitals gemeint.

I. Das Verfahren nach dieser Verordnung

1. Zuständige Behörde und vorzulegende Dokumente

Neu ist, dass nunmehr eine Vielzahl von Behörden an dem Verfahren beteiligt sind.

Eine Gesellschaft hat ihren Antrag auf Erwerb einer Immobilie oder eines beschränkt dinglichen Rechts, z.B. einer Hypothek, bei der Direktion für Planung und Verwaltung der Provinzverwaltung (Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü) zu stellen. Dabei ist in der Verordnung im Einzelnen ausgeführt, welche Unterlagen hierbei vorzulegen sind:

a) Der Antrag mit Ausführungen zum Zweck des Erwerbs und Informationen zur Immobilie.

b) Ein Nachweis, dass der Gesellschaft die Verfügung über Immobilien erlaubt ist und den Vertretungsnachweis des Vertreters der Gesellschaft.

c) Angabe des für die Gesellschaft zuständigen Finanzamts und der Steuernummer.

d) Einen Nachweis des im Gesellschaftsvertrag genannten Gesellschaftszwecks, den Namen der Gesellschafter bzw. der Firma, ihre Staatsangehörigkeiten und der Beteiligungsverhältnisse von der zuständigen Handelsregisterbehörde (Industrie- und Handelskammer). Dieser Nachweis darf nicht älter als ein Monat sein.

e) Handelt es sich bei den Gesellschaftern um ausländische natürliche Personen, so sind Abschriften ihrer Ausweisdokumente in notariell beglaubigter Form vorzulegen. Sind die Gesellschafter hingegen ausländische juristischen Personen, ist ein Tätigkeitsnachweis erforderlich, der entweder durch das türkische Generalkonsulat vor Ort oder durch einen Notar und eine Apostille beglaubigt ist.

f) Namen, Anschriften und Ausweisdaten der Geschäftsleiter wie Geschäftsführer oder Vorstandsmitglieder.

g) Soweit vorhanden, die Bilanz der letzten drei Jahre.

Die unter e) bis g) genannten Dokumente sind nicht erforderlich, wenn es sich lediglich um den Erwerb beschränkter dinglicher Rechte handelt.

2. Das Genehmigungsverfahren

Nach Antragstellung hat die Provinzverwaltung verschiedene Behörden um deren Stellungnahme zu ersuchen.

­ Zur Prüfung, ob sich die Beantragung des Immobilienerwerbs im Rahmen des Gesellschaftszwecks bewegt, wird eine Stellungnahme der Direktion für Industrie und Handel der Provinzverwaltung (sanayi ve ticaret il müdürlüğü) eingeholt. Die Direktion hat dann innerhalb einer Frist von 7 Tagen ihre Stellungnahme abzugeben.

­ Des Weiteren wird zur Klärung der Frage, ob sich das betreffende Grundstück in einer militärischen Sicherheits-, Verbots- oder einer strategischen Zone befindet, und wenn es sich in diesen Zonen befindet, ob ein Erwerb durch die Gesellschaft in Frage kommt, der Generalstab oder eine Kommandantur, die durch diese bevollmächtigt wird, ersucht. Das Militär hat für die Abgabe dieser Stellungnahme 30 Tagen Zeit.

­ Des Weiteren wird bei der Generaldirektion für Sicherheit (emniyet genel müdürlüğü) angefragt, ob sich das Grundstück in einer besonderen Sicherheitszone befindet. Diese Behörde hat nach dieser Verordnung 20 Tage Zeit für ihre Stellungnahme. Sollte sich das Grundstück in einer solchen besonderen Sicherheitszone befinden, entscheidet eine bei der Provinzverwaltung gebildete Kommission. Eine Frist ist für diese Kommission nicht vorgesehen.

Am Ende dieser Vielzahl von Stellungnahmen können folgende Ergebnisse auftreten:

· Die zu erwerbende Immobilie befindet sich nach Einschätzung der beteiligten Behörden weder in einer militärischen Sperr-, Sicherheits- oder einer strategischen Zone oder einer Sondersicherheitszone. Dann entscheidet die Provinzverwaltung (valilik) im Rahmen der Stellungnahme des Provinzdirektoriums für Industrie und Handel über den Gesellschaftszweck über den Erwerb. Hierbei wird ihr ein Ermessen zugestanden. Stehen dem Erwerb keine Bedenken entgegen, teilt die Behörde das Ergebnis der Gesellschaft und dem zuständigen Grundbuchamt schriftlich mit. Bestehen hingegen Bedenken gegen einen Erwerb, so wird dies schriftlich der Gesellschaft mitgeteilt.

· Befindet sich das Grundstück in einer der genannten militärisch relevanten Zonen, so teilt das Militär seine Einschätzung unter Berücksichtigung der Staatssicherheit der Provinzverwaltung mit. Fällt die Bewertung dahingehend aus, dass ein Erwerb stattfinden kann, entscheidet die Provinz auch hier unter Beachtung der Einschätzung des Direktoriums für Handel und Industrie. Hierbei kann der Generalstab von den zuständigen Behörden oder der Gesellschaft weitere Dokumente und Informationen für die Bewertung verlangen.

· Befindet sich das Grundstück in einer Sondersicherheitszone, bewertet die bereits genannte Kommission, unter Berücksichtigung der Stellungnahmen und der übrigen Behörden, den Erwerb.

Handelt es sich um den Erwerb eines beschränkt dinglichen Rechts, so hat die Provinzverwaltung von der Direktion für Industrie und Handel ihre Einschätzung anzufordern, ob aus ihrer Sicht der Antrag im Einklang mit dem Gesellschaftszweck steht. Auch in diesem Fall hat die Direktion 7 Tage Zeit für eine Stellungnahme. Die Entscheidung der Provinzverwaltung durch Berücksichtigung der Einschätzung der Direktion für Industrie und Handel.

3. Die Kommission

Die genannte Kommission wurde aufgrund einer Regelung in Art. 36 Abs. 2 des Grundbuchgesetzes errichtet. Sie besteht aus dem Provinzgouverneur oder einem seiner Vertreter als Vorsitzendem und Mitgliedern verschiedener Behörden wie des Katasteramtes, dem Militär, Sicherheitsvertretern etc. Weiterhin kann der Kommissionsvorsitzende nach seinem Ermessen auch weitere Vertreter von Behörden beiziehen.

Der Verordnung zufolge hat die Kommission mindestens zweimal im Monat zu tagen. Ihre Entscheidung kann sie mit ihren ständigen Mitgliedern nur einstimmig treffen.

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