Öffentliches Baurecht in der Türkei Teil II – Einzelheiten zum Baugesetz

Da die übrigen, unter Teil I. genannten Regelungen sehr weit reichend sind, wird nachfolgend lediglich auf die Grundzüge des Baugesetzes, welches insofern als Rahmen des türkischen öffentlichen Baurechts betrachtet werden kann.

1. Allgemeines zum Bebauungsplan

Nach Art. 7 des Baugesetzes sind Siedlungen mit einer Einwohnerzahl von mehr als 10.000 Personen verpflichtet, einen Bebauungsplan (İmar planı) zu erlassen. Siedlungen mit einer geringeren Einwohnerzahl können über die Erforderlichkeit eines Bebauungsplans selbst entscheiden.

Wie in der BRD auch ist Zweck eines Bebauungsplans auch in der Türkei die Entwicklung und Planung gesunder Wohnverhältnisse und Gewährleistung der Befriedigung sozialer, kultureller wie auch wirtschaftlicher Bedürfnisse der Einwohner.


2. Grundzüge des Genehmigungsverfahrens

Das Genehmigungsverfahren ist im 4. Abschnitt des Baugesetzes geregelt.

Danach sind für alle Vorhaben, die dem Anwendungsbereich des Baugesetzes unterfallen Baugenehmigungen (Yapı ruhsatı) einzuholen. Ausgenommen hiervon sind Bauten in dörflichen Gebieten, die dem Zwecke der Landwirtschaft dienen. Allerdings müssen auch diese Bauten den Regeln der Technik sowie den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entsprechen. Gleichzeitig muss auch vom Ortsvorsteher eine Erlaubnis eingeholt werden.

Unter die Genehmigungspflicht fallen auch Veränderungen am Gebäude, so dass auch für diese eine Genehmigung eingeholt werden muss. Hingegen fallen Reparaturen und Renovierungen nicht unter die Genehmigungspflicht.

Antragsberechtigt für eine Baugenehmigung ist der Eigentümer der Immobilie auf dem der Bau errichtet werden soll oder sein gesetzlicher Vertreter. Steht das Grundstück im Gemeinschaftseigentum müssen alle Miteigentümer den Antrag unterzeichnen. Nach Art. 22 ist der Antrag bei der Stadtverwaltung (Belediye) oder der Provinzverwaltung (Valilik) zu stellen. Mit dem Antrag ist ein Grundbuchauszug, die Architektenplanung, die Statikpläne, Strom- und Anlagenpläne und Berechnungen sowie Entwürfe einzureichen.

Sind die Unterlagen alle vollständig eingereicht, und bestehen keine Fehler und ist das Vorhaben genehmigungsfähig, sind die Baugenehmigungsbehörden gehalten, die Baugenehmigung innerhalb von spätestens 30 Tagen zu erteilen. Sollten Unterlagen fehlen oder gibt es Fehler in der Planung, hat die Genehmigungsbehörde den Antragsteller binnen 15 Tagen auf diesen Umstand hinzuweisen. Werden diese Hindernisse behoben und ein entsprechender Antrag gestellt, hat die Behörde ab diesem Zeitpunkt innerhalb von 15 Tagen die Baugenehmigung zu erteilen.

Ist die Genehmigung erteilt, ist sie ab diesem Zeitpunkt 2 Jahre wirksam. Wird in diesem Zeitraum nicht mit dem Bau begonnen oder wird mit dem Bau zeitig begonnen, aber das Vorhaben nicht innerhalb von 5 Jahren beendet, verliert die Genehmigung ihre Wirkung. In diesem Fall muss eine neue Genehmigung eingeholt werden. Im übrigen müssen während der Bauzeit die Genehmigungen und Anlagen hierzu auf der Baustelle aufbewahrt werden. 

3. Vollendung des Baus

Ist der Bau vollendet oder ist ein Teil nutzbar, muss eine Nutzungsgenehmigung (yapı kullanma izni) beantragt werden. Hier wird durch die Baubehörden festgestellt, dass das Bauwerk der Genehmigung und den Auflagen entspricht und der Nutzung keine Bedenken entgegenstehen.

Auf diesen Antrag hin ist die Nutzungserlaubnis binnen 30 Tagen zu erteilen, wenn die Voraussetzungen hierfür vorliegen. Wird die Genehmigung nicht innerhalb dieser Frist erteilt, gilt das Bauwerk als genehmigt.

Ist das Bauwerk hingegen nicht genehmigungsfähig, wird der Anschluss an Versorgungseinrichtungen wie Elektrizität, Wasser und Kanalisation verweigert (Art. 31 BauG). Besonders ist darauf hinzuweisen, dass die Nutzung oder Vermietung ohne die Nutzungserlaubnis mit einer Geldstrafe sanktioniert wird. Sollte trotz dessen weiterhin eine Nutzung erfolgen, erhöht sich diese.

4. Bauüberwachung

Weiter verpflichtet das türkische Baugesetz dazu, die Bauaufsicht und Bauüberwachung Fachleuten zu übertragen, die gegenüber der Baubehörde verantwortlich für die Einhaltung der Vorschriften aus der Baugenehmigung sind. Infolge dieser Verpflichtung ist dieses Fachpersonal angehalten, bei Erkennen von Abweichungen von der Baugenehmigung und deren Auflagen diese binnen 3 Tagen an die zuständige Behörde zu melden. Anderenfalls wird es von den gesetzlichen Folgen nicht entlastet. Es handelt sich hierbei um die gleichen Sanktionen wie Geldstrafen, die auch den Bauherren treffen. Allerdings wird dem Verantwortlichen lediglich 1/5 der Geldstrafe auferlegt, die den Bauherrn trifft.

5. Verstoß gegen die Bauvorschriften und Baugenehmigung

Selbstverständlich muss das Bauvorhaben den Bauvorschriften und der Baugenehmigung entsprechen, anderenfalls mit entsprechenden Konsequenzen zu rechnen ist.

Weicht das Bauvorhaben von der Baugenehmigung ab oder wird es ohne eine solche errichtet, und erhält die Baubehörde Kenntnis hiervon, stellt sie den Zustand der Baustelle fest und verhängt einen Baustopp. Dies geschieht, indem die Verfügung an einer gut sichtbaren Stelle angebracht wird.

Ab diesem Zeitpunkt hat der Bauherr bis zu einen Monat Zeit, das Bauvorhaben wieder in Einklang mit der Baugenehmigung zu bringen oder bei einer fehlenden Baugenehmigung eine solche zu beantragen. Bei dieser Frist handelt es sich um eine Höchstfrist, sodass auch je nach erforderlichem Aufwand eine kürzere gesetzt werden kann. Ergibt sich sodann, dass das Bauvorhaben wieder den Bauvorschriften bzw. der Baugenehmigung entspricht oder wurde eine solche eingeholt, wird das behördliche Siegel und damit der Baustopp aufgehoben, so dass die Bauarbeiten fortgeführt werden können.

Anderenfalls gestattet Art. 32 des Baugesetzes den Abriss des rechtswidrigen Bauvorhabens auf Kosten des Bauherren.

Hinsichtlich des Abrisses ist jedoch hervorzuheben, dass ein Abriss nicht möglich ist, wenn zwar keine Baugenehmigung beantragt wurde, das Bauvorhaben selbst jedoch den Bauvorschriften entspricht, also lediglich formell illegal ist. Sollte das Bauvorhaben genehmigungsfähig sein, hat der Bauherr wie oben schon dargelegt, die Möglichkeit binnen eines Monats die Baugenehmigung zu beantragen. Insofern sind die Voraussetzungen für eine Abbruchverfügung vergleichbar mit dem deutschen Baurecht, in dem auch die formell Illegalität alleine, also die fehlende Baugenehmigung, aufgrund des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes nicht zum Abbruch führen kann, wenn das Bauvorhaben an sich genehmigungsfähig ist.

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